+7 (965) 440-08-48

Работаю с долгами

в Ваших интересах

Банкротство застройщика – одна из распространенных ситуаций в современном строительном бизнесе.

Процедура признания несостоятельным должником организации застройщика имеет несколько особенностей, в том числе связанных с требованиями дольщиков.

Первый важный момент

Каким образом дольщики могут стать конкурсными кредиторами? Ведь в этот перечень попадают кредиторы по денежным требованиям.

При этом, права требования дольщиков, основанные на ДДУ по ФЗ-214 - не денежные. Это права требовать передачи определенной квартиры здании, возводимом застройщиком; завершения строительства и т.п.

Существует наработанный механизм перевода в денежное требование. Закон дозволяет односторонний отказ дольщика от договора, если застройщик более, чем на 2 месяца задержал срок передачи объекта.

Исходя из сложившейся ситуации, дольщик направляет застройщику заказное письмо с описью вложения об отказе от договора долевого участия в одностороннем порядке.

С даты направления такого письма договор считается расторгнутым.

Теперь, после расторжения договора, денежные суммы, оплаченные дольщиком, используются застройщиком без правовых оснований: согласно нормам о неосновательном обогащении застройщик обязан вернуть эти деньги, а также уплатить законную неустойку.

Вот мы и получили денежное требование.

Второй проблемный вопрос

Залог несданного застройщиком дома на основании закона (ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов»).

Этим залогом обеспечиваются как раз требования о возврате неосновательного обогащения застройщика и неустойки.

Сложность в том, что залог этот – общий на всех дольщиков, залог всего объекта, недостроенного или достроенного и не переданного жильцам.

Особенно сложно разобраться, кто является залоговым кредитором, когда застройщик нескольким дольщикам продал одни и те же жилые помещения.

Однако практика придерживается мнения, что все дольщики (приобретавшие по разным договорам одну квартиру, а также, кто зарегистрировал договор долевого участия и те, кто не успел) являются залоговыми кредиторами.

Определяющим фактором является не регистрация и действительность договора долевого участия, а перечисление дольщиком оплаты застройщику.

На практике права дольщиков-залоговых кредиторов реализуются следующим образом.

После публикации объявления о начале конкурсного произвоства у кредиторов есть два месяца, чтобы обратиться с заявлением о включении в реестр в статусе залогового кредитора.

Арбитражный управляющий в ходе данного процесса распродает в составе прочего имущества и предмет залога.

Из стоимости предмета залога (недостроенного дома) погашаются требования дольщиков, вовремя подавших заявления в Арбитражный суд.

Те, кто опоздал с заявлением, будут иметь приоритет в удовлетворении требований из стоимости заложенного недостроя перед прочими кредиторами, но лишь после того, как получат все деньги лица, признанные залоговыми кредиторами.